案例再现

男青年孙晓鹏到了适婚的年龄，谈了几个女朋友都因为没房吹了。姑姑孙明蕊为了侄儿有个稳定的生活，将自己在加拿大做生意时积攒的98万元汇给孙晓鹏，让他专款专用买房。孙晓鹏随后在朝阳区买了一套房子。此后他认识了女子夏红莉，谈了几个月恋爱，两人正式登记结婚。一年之后，孙晓鹏的大男子主义作风暴露出来，动不动就骂媳妇。夏红莉忍无可忍提出离婚。为了挽回婚姻，孙晓鹏将自己名下房产的60%给妻子，以表诚心。双方签订了房屋所有权共有协议，到房管局办了手续，领取了房产证。

  不过，由于两人性格不合，这段婚姻最终破裂。夫妻俩到民政局离婚，并签署了《离婚协议书》，约定姑姑赠送给孙晓鹏的房产，男方占40%份额，女方占60%。房屋出售后所得款项扣除孙明蕊的98万元后，剩余的款项按比例分割。

  办完离婚手续，孙晓鹏变卦了。他不同意出售住房，只同意最多补偿夏红莉20万元。夏红莉一气之下将前夫告上法院。

  就在夏红莉等待开庭时，却意外接到了另一家法院的电话，她和前夫孙晓鹏一起被孙明蕊告了，要求返还房屋。

  孙明蕊在法庭上拿出了一份《借名买房协议书》，其中载明孙明蕊出资购买了位于朝阳区的这套房子，孙晓鹏只有居住权，无权出租、出售或进行其他处分。

  孙晓鹏当庭同意将房产归还姑姑，但夏红莉却不同意，认为协议书是姑侄俩串通签的。而她与前夫的协议合法有效，并经过了房管部门备案，核发产权证，不可推翻。

  最终，两审法院都判决孙明蕊败诉。孙明蕊想不通，买房钱是自己出的，只是登记在侄子名下，双方签了协议，这房子为什么就要不回来了？

  律师剖析

  婚前财产可约定为夫妻共有

  北京济和律师事务所王秀全律师分析说，孙明蕊输了官司丢了房子，第一个原因是侄子将房产自愿给了媳妇一多半。

  房产是孙晓鹏婚前购买的，应属个人财产，离婚时本不必分给女方。但根据我国婚姻法的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。

  王秀全律师说，根据这条法律，孙晓鹏将其婚前的个人房产约定为与夏红莉按份共有，签订了书面协议，并到房屋管理部门办完相应的更名手续，整个过程应属合法、有效。而且，孙晓鹏与夏红莉在离婚时对财产分割达成协议，再次对双方享有的房屋份额进行了约定，并办理了离婚手续，离婚协议即告生效，对男女双方具有法律约束力。

  私下协议不能对抗物权登记

  孙明蕊与侄子签订了借名买房协议，以为能万无一失。但是在物权登记面前，还是败下阵来。

  王秀全律师说，根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，而不动产权属证书则是权利人享有该不动产物权的证明。房屋管理局代表国家行政机关所颁发的房屋所有权证书及相应的备案材料，具有对外公示的效力，私下里所签的协议一般不具有对抗房屋所有权证和不动产登记薄的效力。

  王律师表示，以此案为例，房屋是以孙晓鹏的名义购买的，也登记在孙晓鹏名下。在没有相反证据予以否定的情况下，孙晓鹏的所有权人身份应当受到尊重。即便私下的协议确定孙晓鹏只有居住权，但作为物权登记的产权人，他对房屋处置却有法律上的完全权利。

  简言之，孙明蕊手持协议，也拦不住“房主”孙晓鹏将房屋部分甚至全部份额转给他人。

  共有权人不同意

  出资人难获支持

  难道说借名买房就是肉包子打狗一去不回吗？

  王秀全律师介绍，市高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持”。

  如果此案只有孙明蕊和孙晓鹏两方当事人，在孙明蕊提供充分证据证明诉争房屋是其出资，且双方当事人签订有借名购买房屋的《协议书》的情况下，孙明蕊要求孙晓鹏办理房屋所有权转移登记手续，得到法院支持的可能性较大。

  但是需要注意的是：因孙晓鹏在婚后将诉争房产约定为与夏红莉按份共有，并到房屋管理部门办理了相应份额的过户手续，夏红莉也成了诉争房产的权利人之一。孙明蕊与孙晓鹏所签订的借名购买房屋的《协议书》对夏红莉不具有法律约束力。孙明蕊让孙晓鹏、夏红莉将房子过户给她，但产权人之一夏红莉不同意，在现有的产权状态未被否定的情况下，孙明蕊的主张于法无据，无法得到法院的支持。

  （文中涉案当事人为化名）

  律师提示

  王秀全律师提醒读者，借名买房只能通过起诉出名人索要赔偿，诉讼和执行风险很大。另外，借名人想要回房产，还要考虑自己是否具备购房资格。如果自身不符合购房的政策规定，比如外地人缴纳社保时间不足、名下已有多套住房等，也无法与出名人办理过户手续。

今日我坐堂律师：

  北京济和律师事务所合伙人  王秀全律师

  北京济和律师事务所专职婚姻家庭律师。北京市朝阳区首届优秀青年律师，北京市优秀婚姻家庭法专业律师。兼有拍卖师、心理咨询师、婚姻家庭咨询师资质，系北京离婚律师网（www.bjlhlawyer.com)高级合伙人兼首席律师。擅长婚姻家庭领域的离婚纠纷、房产纠纷和继承纠纷等法律事务，对离婚财产的分割、公司股权争议的解决、子女抚养权的争取、房产的政策及拍卖、家庭矛盾的处理等具有独到的见解和经验。已出版《我的婚房谁的名》《房屋土地征收补偿纠纷180问》《离婚自助一本通》《继承自助一本通》《房地产纠纷案例与实务大全》《财富传承案例与实务操作》《身边的婚姻法律顾问》等著作。对于重大疑难案件，王秀全律师善于组织律师团队，从客户的需求出发，从原、被告两种角度考虑，通过团队分析、换位思考、模拟辩论、诉前模拟质证等方式确保案件的调解成功率和案件胜诉率。