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婚前共同出资购房,离婚时如何处理?

发表日期:2022年3月11日   文章来源:《身边的婚姻法律顾问》    作者:王秀全 郭万华
 
      李某与孟某欣于2012年7月28日登记结婚,婚后未生育子女。2012年3月30日,孟某欣购买位于顺义区香悦四季房屋(以下简称顺义区房屋)一套,总价款1513527元,首付款共473527元,由孟某欣与李某共同出资。以孟某欣名义贷款1040000元,双方婚后还贷总额233352.24元。2016年4月11日,李某和孟某欣经法院判决离婚。因顺义区房屋尚未取得所有权证书并未予以分割。2016年初顺义区房屋取得产权证,产权人为孟某欣。2016年6月,孟某欣向法院起诉,要求将顺义区房屋判归自己所有,孟某欣将婚后共同还贷部分补偿给李某。


法院经审理认为:顺义区房屋虽系孟某欣在与李某结婚登记前以孟某欣名义购买,但购房后不久双方即登记结婚,客观上双方是以结婚、长期共同生活使用为目的的购房。且顺义区房屋系双方在婚前共同支付首付款,婚后共同偿还银行贷款,鉴于顺义区房屋系孟某欣婚前申请银行贷款、登记在孟某欣名下、孟某欣名下无其他房屋及本案实际情况等因素,判决顺义区房屋归孟某欣所有,剩余贷款由孟某欣负责偿还,孟某欣应向李某支付相应的房屋折价款,具体数额由法院考虑顺义区房屋的评估值、剩余贷款的偿还情况及适当照顾女方权益的原则等因素,酌情予以确定。

律师分析

(一)婚前双方共同出资购房,产权证上只登记一方名字,离婚时房屋如何分割?

如果双方婚前共同出资购房,购房合同及产权证上只写了一方的名字,夫妻离婚时,登记一方极易主张该房屋为婚前个人财产,另一方无权要求分割。此时,如果产权登记一方不承认另一方在购房时的出资行为,另一方又没有充分的证据证明其出资,法院就无法认定房屋为夫妻共同财产,另一方的权益将无法得到保护。因此,律师建议男女双方如果在结婚前共同出资购买房子,在购房合同及产权证上应该签署双方的名字,以免日后发生争议。

本案中,法院是综合考虑了顺义区房屋首付款系双方共同出资、婚后二人共同偿还银行贷款,客观上双方是以结婚、长期共同生活使用为购房目的,最终认定顺义区房屋应属于夫妻共同财产。

(二)夫妻双方婚前共同出资购买房屋、婚后共同还贷,房屋产权登记在双方名下的,离婚时的房产分割方式

1.不考虑购房时的各自出资情况,均等分割。这比较适合于婚姻存续时间以及共同生活时间长且双方出资差不多的情况,此时均等分割体现了公平原则。

2.以分割房产时房屋的市值扣除双方婚前财产部分,剩余财产均等分割。这种适合于婚姻关系存续时间相对较长,购房时使用一方婚前财产的价值较大的情况。

3.按照购房时双方的出资比例进行分割,所还贷款则区分婚前和婚后两部分,使用婚前财产还贷部分属于个人婚前财产,婚后还贷部分属于夫妻共同财产。此种方式适合于婚姻关系存续时间较短或者婚后共同生活时间较短的情形。

(三)婚前共同出资买房注意事项

如前所述,婚前共同出资买房,房屋登记在双方名下,双方的合法权利都能得到法律的保护。如果婚前共同出资买房只登记在一方名下,离婚时非登记方就很可能会面临法律风险。因此,为避免日后可能存在的纠纷,婚前共同出资买房时,应当注意以下事项:

1.非登记方对于该财产的权属应当有清晰的认识。不动产的权属采取登记主义,法院对于不动产所有权归属认定以权属证明证书为准,而对涉诉房屋合伙投资事实的认定在现有情况下非常困难。此外,登记方对于所有不动产的处分拥有绝对的自由,非登记方无权干涉。对于这些,非登记方都必须有清晰的认识。

2.如果共同购房过程中存在赠与、借贷、合伙投资等事实,应当签订书面协议。购房过程中,银行转账记录只能证明金钱来往,而无法证明赠与、借贷、合伙投资等事实。因此,如果双方对于所购房屋权属有约定,应当签订书面协议约定份额,以避免日后产生不必要的争议。

3.如果非登记方希望自身权益获得法律保障,可以与登记方协商增加自己为共同所有人的方式进行房屋变更登记。通过完善权属登记,无疑是最好、最有效的维护自身权益和避免纠纷的方式。


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